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长租公寓又现新一轮“爆雷”,多家遭遇资金链问题 租客被房东撵
日期:2019-10-31 10:51:29   阅读:860

长期出租公寓已经进入深水区,正面临重组。

照片/视觉中国

自2018年以来,由于资金链断裂和管理不善,20多套父母租住的公寓已经破产。中小型公寓面临更大的淘汰概率。

继Lega的“霹雳”之后,长期公寓的资本链出现了另一个问题。近日,月如资产管理有限公司(以下简称“月如公寓”)、杭州德裕科技和郭昶房地产经纪有限公司都面临资金链问题。业内人士认为,从整个行业的融资环境来看,只有龙头公寓企业才能得到银行和资本的青睐,而中小公寓则很难获得融资。与此同时,长期租赁公寓逐渐进入深水区,中小型公寓可能面临更大的重组和淘汰可能性。

许多家长在租房时遇到了资金链问题

据媒体报道,10月8日,月如公寓宣布,由于巨大的运营和财务压力,无法维持公司的正常运营。

巧合的是,据媒体报道,杭州德裕科技(Deyu Technology)因高租金收缴和低租金引发了资本链危机。此外,同样位于杭州的郭昶房地产代理有限公司也已关闭。许多房东拖欠租金,租户支付的租金冲击了水漂。

记者注意到,自2018年以来,长期租赁公寓行业一直在经历“雷雨”,资本链出现了一系列问题,如公寓、良好的租金和生活、对公寓的热爱、优秀的租户、辛凯亚洲、丁佳公寓、杭州德裕等。到目前为止,由于资金链断裂和管理不善,已经有20多位家长租了公寓,破产了。其中,乐嘉公寓的关闭给南京、苏州、合肥等地的许多房东和房客造成了损失,引起了外界的更多关注。

金融评论员严跃进(Yan跃进)评论称,长期租赁公寓资金压力的增加也表明,经营预期与市场反应不一致,股权转让也在一定程度上防止损失扩大,这也使得后续长期租赁公寓企业需要更加关注住房资源管理和资本风险。

“高投入低产出”摧毁了整个行业的信誉

《新京报》记者注意到,在资本链有问题的公寓里,也有像莱加公寓(Lega Apartments)这样的“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式,是指以高于市场价格的价格购买房屋,支付房东一个月或四分之一的租金,然后以较低的租金购买房屋,但一次收取房客半年甚至一年的租金。如果房客想按月付款,租金会很高。因此,许多租户选择租半年甚至一年,因为他们的价格很低。

"高投入低产出的模式正在破坏整个行业的信用."方东东创始人李权指出,“高收入低产出”与租赁贷款是一样的,是使用现金池经营长期公寓的典型方式。这种模式实际上将扩大杠杆作用。由于缺乏风险控制,一旦企业管理失误,最终将导致业主和租户的严重损失。

此外,月如公寓是另一种模式。从差价中获利的方式也有风险。随着租金下降,发展空间越来越小。月如公寓还表示,无法维持1600套公寓的运营成本和财务压力,最终只能出售该公司。

李权进一步强调,目前租赁业仍然缺乏法律限制,也没有存款或担保基金的担保制度。这也意味着企业已经关闭,仍然缺乏对租户和房东的相关保护。因此,李权呼吁“对这一行业的黑人中介和黑人主要房东给予严厉惩罚”

在行业内,现阶段对公寓经营者缺乏约束力是行业内企业不景气的主要原因。北京房地产中介协会的赵青香建议“应该尽快颁布房屋租赁条例,租赁行业必须通过立法建立一个准入门槛。”

作为一种新型业务,长期公寓租赁的痛苦在于“高地价、高房价、低周转率”。到目前为止,没有一家企业能够给出一个清晰的盈利模式。自我造血功能不足,长期公寓只能依靠外部输血和持续融资,特别是在急于扩张的初期和发展阶段。

李权认为,从整个行业的融资环境来看,只有总部公寓企业才能得到银行和资本的青睐,而中小型公寓几乎没有融资。对于缺乏持续竞争力的中小公寓来说,选择股权转让还是退出更为合适。

■案例

月如金融危机租户租金演习?

今年4月,刘芳(刘芳应受访租户要求使用假名)在郑州市金水区租赁了河南月如资产管理有限公司拥有的一套三居室房屋。“9月份,我刚付了半年5800元的房租,但房东说他还没收到房租,今晚会把房子收回。”刘芳10月17日告诉记者。

刘芳说有成千上万像她一样的房客,他们都是月如公寓的房客。记者了解到,由于资金链断裂,股份被转让给郑州碧森三角洲公寓管理有限公司(以下简称“郑州碧森三角洲”),然而,由于月如公寓隐瞒其长期拖欠房东租金和租户押金的事实,郑州碧森三角洲现已终止收购。

由于月如公寓一直处于经营危机中,许多租户面临无家可归,而房东也面临着无法收取租金的现状。

月如公寓1600套房无法维持运营

“付完房租后,有些房客发现门锁被房东换了,他们进不去,有些房客被房东赶走了。”刘芳表示,目前,租户已经形成了一个500人的微信群。然而,利益受损的租户数量远不止这些。公共信息显示,月如公寓拥有1600套套房。

除了房客之外,房东长期拖欠租金。一些房东说,自今年4月以来,他们没有收到任何租金,月如已经拖欠租金4个月了。

据租户向新京报记者提供的截图显示,10月8日,河南月如公寓运营的公共号码曾发出通知,但后来被删除。

该公告显示,2019年9月,月如公司的全部股份将转让给碧森三角洲公司,股权转让和工商变更的相关手续已经办理完毕。转让协议签订后,买方全权负责公司的经营管理和房屋管理。

刘芳说:“在此之前,我们没有收到任何消息,也不知道月如公寓已经打破了它的资本链,更不用说它已经被转售了。”

河南月如公寓始于2014年,经过快速扩张,共有1600套公寓,包括分散式公寓和主要集中式公寓。

月如公寓董事长王印伟公开表示,中国大多数长期公寓目前处于低利润状态,只有通过高效的管理,它们才能尽可能地赚取差价。月如公寓很快“四处奔波”,在早期积累了大量的住房和运营成本。

然而,随着郑州市房租的下降,这种基于收入差异的盈利模式的发展空间越来越小。在上述公告中,月如公寓还表示,无法维持1600套公寓的运营成本和资金压力。最终,资本链被打破,公司只能出售。

收购方表示已终止收购。

10月16日,《新京报》的一名记者联系了作为租户的河南月如公寓相关负责人,称:“月如公寓目前已被一家新公司收购,租金问题需要新公司联系。”与此同时,负责人还说,他已经离开了月如公寓。

然而,此前报道的收购方郑州碧森三角洲有限公司于10月11日宣布:“河南月如资产管理有限公司于2019年8月和9月拖欠业主租金和租户保证金,并恶意向我公司隐瞒;在所有业主和租户要求退款后,河南月如资产管理有限公司原股东擅自以河南月如资产管理有限公司名义单方面发出通知,恶意将公司债务指向我公司,严重影响了我公司的正常运营。此外,此次拖欠租金和押金的业主和客户直接参与了我公司拟购买的1600套公寓,严重影响了公司的声誉,导致我公司无法在后期完成公寓的购买,也无法实现购买目的。”

河南月如公寓陷入困境,新收购方已终止收购。如何赔偿租客和业主的利益损失?

据当地媒体报道,目前郑州市住房保障和房地产管理局已经介入,其相关负责人表示,“案件已经得到积极处理,任何进展都将及时公布”。同时,郑州市信访局也接受了申请,并成立了月如公寓租户特别工作组。

刘芳说:“我们希望政府能够出面协调,让双方协商,归还我们已经支付的租金。”

本版由新京报记者张许晓兰钱撰写

 
 
 
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